PEŁNOMOCNIK A SPRZEDAŻ MIESZKANIA

Udzielenie pełnomocnictwa polega na upoważnieniu osoby trzeciej do realizacji określonych czynności prawnych w imieniu mocodawcy.

Kiedy sprzedający nie może osobiście uczestniczyć w procesie sprzedaży nieruchomości, może wyznaczyć inną osobę do reprezentowania jego interesów.

W takiej sytuacji udziela wybranej osobie, pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego.

Pełnomocnikiem musi być osoba pełnoletnia, która posiada pełną zdolność czynności prawnych. Pełnomocnik reprezentujący daną osobę, posługując się pełnomocnictwem może sprzedać lub dokonać zakupu nieruchomości z takim samym skutkiem prawnym jak mocodawca czyli sprzedający.

Udzielając pełnomocnictwa mocodawca określa zakres czynności jaki będzie przysługiwał pełnomocnikowi. Nie można udzielić pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności prawnych. Każde pełnomocnictwo powinno mieć określony zakres. Przy zakupie lub sprzedaży wymagane jest pełnomocnictwo z którego wynika jednoznacznie, że pełnomocnik został upoważniony do nabycia lub sprzedaży danego lokalu. Umowa sprzedaży lub umowa kupna nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, dlatego też pełnomocnictwo w tym zakresie powinno być sporządzone u notariusza. Wypis sporządzonego pełnomocnictwa przekazuje się pełnomocnikowi, który będzie się nim posługiwał w czasie reprezentowania mocodawcy podczas załatwiania spraw z kupującym, w urzędach, i u notariusza.

Jeżeli pełnomocnictwo zostało udzielone dla wykonania konkretnej czynności prawnej lub na określony czas, to wygasa ono z chwilą wykonania danej czynności lub z upływem tego okresu. Jeżeli takich ograniczeń nie zawarto to pełnomocnictwo jest aktualne, niezależne od zawarcia danej umowy, którą podpisano.

Dlatego też należy pamiętać aby odwołać pełnomocnictwo. Udzielone pełnomocnictwo można odwołać w każdym czasie. W razie śmierci mocodawcy lub pełnomocnika, pełnomocnictwo wygasa samoczynnie z chwilą śmierci chyba, że w pełnomocnictwie zawarto inne ustalenia. Przy postępowaniu związanym z przeniesieniem własności nieruchomości wymagane jest, aby zarówno udzielenie pełnomocnictwa w tym zakresie, jak i jego odwołanie, było dokonane właśnie w formie aktu notarialnego (o czym mówi art. 158 oraz art. 98 Kodeksu cywilnego).

Należy pamiętać aby po wygaśnięciu pełnomocnictwa, pełnomocnik zwrócił mocodawcy dokument pełnomocnictwa. Jest to bardzo istotne, bo dysponując wypisem pełnomocnictwa, pomimo odwołania pełnomocnictwa, pełnomocnik może go nadal użyć a dokonanie przez pełnomocnika w tym czasie czynności prawnej związanej ze zbyciem nieruchomości będzie posiadało moc prawną.

SPRZEDAŻ MIESZKANIA PO ROZWODZIE A PODATEK

Wyobraźmy sobie sytuację, która ułatwi zrozumienie obowiązujących przepisów prawa.

- Małżeństwo dokonuje zakupu mieszkania w lipcu 2000 r. w ramach wspólności majątkowej

- W czerwcu 2011 r. między małżonkami dochodzi do rozwodu

- Po dokonaniu podziału wspólnego majątku właścicielką mieszkania zostaje tylko podatniczka

- Po zakończeniu formalności rozwodowych mieszkanie zostaje sprzedane

Czy osoba sprzedająca mieszkanie musi zapłacić podatek?

! Kluczowy jest moment nabycia nieruchomości W przypadku sprzedaży nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej pięcioletni okres po upływie którego możemy dokonać sprzedaży nieruchomości nie płacąc podatku liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

- W omawianym przypadku datą nabycia mieszkania jest jego zakup do ustawowej wspólności majątkowej, czyli lipiec 2000 r.

- Pięcioletni okres uprawniający do zwolnienia z podatku upływa 31 grudnia 2005 r.

Sprzedaż nieruchomości po dokonaniu podziału majątku wspólnego nie będzie więc stanowić źródła przychodu, a więc uzyskany z tej sprzedaży przychód nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT, w związku z czym sprzedająca nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI DO SPRZEDAŻY

Osoby sprzedające mieszkanie czy dom, dążą do uzyskania jak największego zysku.

Niestety jest to przeciwieństwem tego, do czego dążą kupujący. Kupujący chcą kupić nieruchomość za możliwie najniższą cenę. Wiele osób wystawiających mieszkanie lub dom na sprzedaż sugeruje się cenami podobnych nieruchomości w internecie i na tej podstawie ustala ofertową cenę sprzedaży. Należy jednak mieć na uwadze, że ceny ofertowe są z reguły podwyższone po to, by zostawić pole do negocjacji ustalając cenę transakcyjną.

• Cena ofertowa to cena która widnieje w ofercie sprzedaży nieruchomości, czyli kwota, jaką sprzedający chciałby otrzymać za sprzedawaną nieruchomość.

• Cena transakcyjna jest to cena po której nieruchomość została w rzeczywistości sprzedana.

Gdy cena ofertowa odbiega od realnej wartości mieszkania proces sprzedaży takiej nieruchomości znacznie się wydłuża. Niestety może zdarzyć się tak, że do sprzedaży mieszkania z zawyżoną ceną nie dojdzie wcale. Ustalając cenę sprzedawanej nieruchomości warto jest. zrobić to. w sposób jak najbardziej obiektywny.

Należy wziąć pod uwagę nie tylko ogólny stan mieszkania czy domu ale także jego wyposażenie które przez wiele lat użytkowania mogło ulec zniszczeniu.

Aby uzyskać obiektywną wycenę, warto skorzystać z usług fachowego pośrednika nieruchomości. Pośrednik przeprowadzi za nas analizę rynku i na jej podstawie zaproponuje najkorzystniejszą kwotę, uwzględniającą margines do negocjacji, i zarazem nie odstraszającą kupujących.